Służebność gruntowa

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w art. 285–295 Kodeksu cywilnego.

Polega ona na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) w celu zwiększenia użyteczności tej drugiej.

Treść służebności gruntowej może polegać na tym, że:

1. właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (np. poprzez prawo przechodu i przejazdu),
2. właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania określonych działań dotyczących swojej nieruchomości,
3. właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień przysługujących mu względem nieruchomości władnącej na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności.

Służebność gruntowa może zostać ustanowiona wyłącznie w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Ustanowienie służebności gruntowej

Służebność gruntowa może zostać ustanowiona:

• nieodpłatnie albo odpłatnie: za jednorazowym wynagrodzeniem albo za wynagrodzeniem płatnym w ratach,
• na czas nieoznaczony lub z zastrzeżeniem terminu,
• pod warunkiem zawieszającym albo rozwiązującym.

Do ustanowienia służebności gruntowej wystarczy oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej złożone w formie aktu notarialnego.

Uprawnionym z tytułu służebności jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, dlatego prawo to przechodzi wraz z własnością tej nieruchomości na kolejnych właścicieli.

Ujawnienie w księdze wieczystej

Służebność gruntowa może zostać ujawniona:

• w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej,
• w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej.

Notariusz na podstawie aktu notarialnego zawierającego ustanowienie służebności gruntowej ma obowiązek złożyć wniosek o wpis służebności do właściwych ksiąg wieczystych.

Służebność gruntowa powstaje z chwilą jej ustanowienia, a nie z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpis do księgi wieczystej nie jest konieczny do powstania służebności, jednak ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu oraz ujawnienia prawa w księdze wieczystej.

Wygaśnięcie służebności gruntowej

Służebność gruntowa wygasa między innymi:

• wskutek niewykonywania przez okres 10 lat,
• w wyniku zrzeczenia się prawa przez uprawnionego,
• wskutek konfuzji, czyli nabycia przez tę samą osobę prawa własności zarówno nieruchomości władnącej, jak i nieruchomości obciążonej.

Skutki podatkowe ustanowienia służebności gruntowej

Ustanowienie służebności gruntowej może wywoływać następujące skutki podatkowe:

1. ustanowienie służebności gruntowej nie podlega podatkowi od spadków i darowizn;
2. odpłatne ustanowienie służebności podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki 1%, liczonej od wysokości wynagrodzenia (art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych);
3. wynagrodzenie otrzymane za ustanowienie służebności gruntowej stanowi przychód z innych źródeł i powinno zostać wykazane w zeznaniu rocznym PIT. Odmiennie uregulowano wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, które korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
4. jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej działa jako podatnik VAT, otrzymane wynagrodzenie za ustanowienie służebności podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ustanowienie służebności u notariusza

Ustanowienie służebności gruntowej wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Notariusz czuwa nad prawidłowym przygotowaniem treści aktu, uwzględniając interesy stron oraz zgodność czynności z obowiązującymi przepisami prawa.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Notarialną Rafała Duszkiewicza w Krakowie. Doradzimy przy wyborze odpowiedniego sposobu ustanowienia służebności gruntowej, przygotujemy niezbędny akt notarialny oraz złożymy wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy ustanowienie służebności gruntowej wymaga aktu notarialnego?

Tak. Do ustanowienia służebności gruntowej wystarczy oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej złożone w formie aktu notarialnego.

Czy do powstania służebności gruntowej wpis do księgi wieczystej jest konieczny?

Nie. Służebność gruntowa powstaje z chwilą jej ustanowienia, a nie z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Jeżeli służebność gruntowa została ustanowiona w akcie notarialnym, notariusz ma obowiązek złożyć wniosek o jej wpis do właściwej księgi wieczystej. Wpis nie jest warunkiem powstania służebności, jednak zapewnia jej ujawnienie w księdze wieczystej i ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego.

Czy służebność gruntowa przechodzi na nowego właściciela nieruchomości?

Tak. Służebność gruntowa jest związana z nieruchomością, a nie z konkretną osobą. Oznacza to, że korzysta z niej każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej.

Ile kosztuje ustanowienie służebności gruntowej?

Koszt ustanowienia służebności gruntowej zależy od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności od wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Taksa notarialna jest ustalana indywidualnie z notariuszem, z uwzględnieniem maksymalnych stawek określonych w przepisach. Wynagrodzenie notariusza nie może przekroczyć maksymalnej taksy notarialnej, a w przypadku ustanowienia służebności gruntowej wynosi co do zasady nie mniej niż 100 zł netto, powiększone o podatek VAT w wysokości 23%.

Do kosztów należy również doliczyć:

• taksę notarialną za złożenie wniosku wieczystoksięgowego – maksymalnie 200 zł netto, powiększone o podatek VAT 23%;
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 1% wynagrodzenia za ustanowienie służebności, w przypadku odpłatnego ustanowienia służebności;
• opłatę sądową za wpis służebności do księgi wieczystej – co do zasady 200 zł;
• koszt wypisów aktu notarialnego wydawanych stronom, sądowi oraz właściwemu organowi podatkowemu – 6 zł netto za stronę wypisu, powiększone o podatek VAT 23%.

Przed sporządzeniem aktu notarialnego Kancelaria Notarialna przedstawia stronom szczegółową kalkulację wszystkich kosztów związanych z ustanowieniem służebności gruntowej.

Czy służebność gruntowa może być ustanowiona nieodpłatnie?

Tak. Przepisy dopuszczają zarówno nieodpłatne, jak i odpłatne ustanowienie służebności gruntowej.

Czy służebność gruntowa może wygasnąć?

Tak. Między innymi wygasa wskutek niewykonywania przez okres 10 lat, zrzeczenia się prawa przez uprawnionego lub połączenia własności nieruchomości władnącej i obciążonej w rękach tej samej osoby.

Jakie dokumenty są potrzebne do ustanowienia służebności gruntowej?

Zakres dokumentów zależy od konkretnej sprawy. Najczęściej niezbędne są numery ksiąg wieczystych nieruchomości, wypis z rejestru gruntów do celów prawnych, dane właścicieli oraz określenie treści służebności. W niektórych przypadkach może być również potrzebna mapa z przebiegiem służebności.

Potrzebujesz ustanowić służebność gruntową?

Skontaktuj się z Kancelarią Notarialną Rafała Duszkiewicza w Krakowie. Przygotujemy projekt aktu notarialnego, wyjaśnimy skutki prawne i podatkowe oraz złożymy wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej.