Przedwstępna umowa sprzedaży u notariusza

Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego. Przez umowę przedwstępną rozumie się zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy definitywnej. Umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Dla umowy przedwstępnej nie ma zastrzeżonej szczególnej formy, nawet jeśli jej przedmiotem jest nieruchomość. Umowa przedwstępna może wywołać skutek silniejszy, to jest strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej od drugiej strony. Skutek silniejszy wystąpi gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Skutek słabszy wystąpi jeśli umowa przedwstępna co do nieruchomości jest zawierana w formie pisemnej. W takiej sytuacji brak zawarcia umowy przyrzeczonej może rodzić po stronie, która jest za to odpowiedzialna odpowiedzialność odszkodowawczą względem drugiej strony takiej umowy.

Umowę przedwstępną zawiera się jeśli z jakiś powodów nie jest możliwe zawarcia umowy definitywnej od razu. Przyczyna tego może być konieczność uzyskania przez stronę kupującą zezwolenia na nabycie nieruchomości, zgromadzenie odpowiednich środków finansowych na zakup, w tym uzyskanie finansowania w postaci kredytu hipotecznego, a także szereg innych czynników, które mogą leżeć zarówno po stronie sprzedającej jak i kupującej.

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości niewątpliwie warto zawrzeć w formie aktu notarialnego. Notariusz zweryfikuje stan prawny nieruchomości, udzieli niezbędnych pouczeń, wyjaśni konsekwencje podpisania umowy. Podpisując umowę przedwstępną u notariusza uniknie się ewentualnych komplikacji przy składaniu wniosku kredytowego, zawczasu notariusz zwróci uwagę na wszystkie niuanse umowy przyrzeczonej, wyjaśni jakie będą potrzebne dokumenty do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Z naszego doświadczenia wynika, że umowy przyrzeczone znacznie krócej trwają, jeśli były poprzedzone wcześniej umową przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego da także stronie kupującej możliwość wpisania do działu III księgi wieczystej roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, to jest w księdze wieczystej może być widoczna informacja, że strona sprzedająca zawarła umowę przedwstępną sprzedaży oraz z kim. Taka informacja jest ostrzeżeniem dla innych kupujących. Wpis takiego roszczenia nie jest obowiązkowy.

Obowiązkowo wszystkie wnioski o wpisy do księgi wieczystej dokonywane są przy zawarciu umowy definitywnej (końcowej).

Umowa przedwstępna powinna określać:

– istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, to jest przedmiot sprzedaży, cenę sprzedaży,

– termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

– wysokość zadatku, ewentualnie zaliczki,

– termin i sposób zapłaty reszty ceny,

– termin wydania nieruchomości,

– listę dokumentów jakie wymagane są od stron do umowy końcowej.

Umowa przedwstępna może zawierać warunek, od którego uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Dopiero ziszczenie się warunku powoduje powstanie obowiązku zawarcia umowy definitywnej.

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia w którym umowa przyrzeczona miała być zwarta. Roszczeniami tymi są roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, roszczenie o zwrot zadatku w podwójne lub nominalnej wysokości, roszczenia odszkodowawcze lub o zapłatę kary umownej.

Należy pamiętać, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jego upływ powoduje wymagalność roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży i jednocześnie wyznacza początek biegu terminu przedawnienia (zobaczą:  wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 maja 2003 r. IV CKN 113/01 i  wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 16 grudnia 2005 r. III CK 344/05).

Do przygotowania umowy przedwstępnej proszę przesłać nam numer księgi wieczystej oraz kopię podstawy nabycia (wypisu aktu notarialnego, odpisu postanowienia sądowego, etc).

Kancelaria Notarialna przy ulicy Stefana Batorego 4/4 w Krakowie przygotowuje przedwstępne umowy sprzedaży. Dbamy o należyte zabezpieczenie obu stron umowy.