Cesja praw z umowy deweloperskiej

Cesja praw wynikających z umowy deweloperskiej rozumiana jest jako przelew przez Nabywcę (cedenta) wskazanego w umowie deweloperskiej wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej na osobę trzecią (cesjonariusza). Od 16 lipca 2023 roku, to jest od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „umowa deweloperska) znacząco ograniczone jest prawo do cesji praw wynikających z umowy deweloperskiej. Cesja jest możliwa gdy:

1) umowa deweloperska dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;

2)  w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności Zbywca wierzytelności (cedent) nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej.

Powyższych ograniczeń nie stosuje się w przypadku, gdy Cedent przenosi wierzytelność na Cesjonariusza, który jest zaliczany do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn.

Umowa cesji zawiera też przeniesienia obowiązków z umowy deweloperskiej. Taka umowa wymaga zgody Dewelopera.

Umowa cesji wymaga formy aktu notarialnego (art. 40 ustawy deweloperskiej).

Nie ma sankcji za naruszenie ograniczeń w zawieraniu umowy cesji. Art. 37a ust. 3 ustawy deweloperskiej wprost stanowi, że przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej z naruszeniem warunków, o których mowa wyżej, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.

Umowa cesji jeśli nie przybierze postaci jednej z umów wymienionych w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego, to nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast, jeśli umowa cesji przybierze postać umowy sprzedaży, to wówczas podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 1 % i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym. Podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest cała wartość nabywanego prawa, w tym kwota odstępnego.

Kancelaria Notarialna przy ulicy Stefana Batorego 4/4 w Krakowie przygotowuje umowy cesji. Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Notarialną.