Umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie jest uregulowana od art. 908 do art. 916 ustawy kodeks cywilny. Umowa o dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Przedmiotem umowy o dożywocie może być jedynie własność lub współwłasność nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Prawo dożywocia

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. W przypadku, gdy jest więcej nabywców, osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.

Istotą umowy o dożywocie jest nabycie przez zbywcę (dożywotnika) prawa dożywocia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Prawo dożywocia jest prawem majątkowym, niezbywalnym i niedziedzicznym. Prawo dożywocia jest uprawnieniem dożywotnika do żądania spełnienia świadczenia polegającego na zapewnieniu zbywcy dożywotniego utrzymania. Do treści prawa dożywocia może także należeć  użytkowanie, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebność osobista, w tym służebność mieszkania oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, jeżeli nabywca zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, służebnością  osobistą oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej. Nawet gdyby prawo dożywocia nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, to na mocy art. 7 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia, a zatem nabywca nie może podnosić, że nabył nieruchomość nieobciążoną prawem dożywocia, skoro nie było to prawo ujawnione w księdze wieczystej, nawet jeśli działał w dobrej wierze. A zatem przepis ten stawia dożywotnika w szczególnie uprawnionej sytuacji w stosunku do każdoczesnego nabywcy nieruchomości obciążonej prawem dożywocia.

Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Opodatkowanie

Umowa o dożywocie opodatkowana jest 2 % podatkiem od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Podatek obciąża nabywcę takiej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Wyrokiem Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 15 października 2014 r. V CSK 653/13 dopuścił możliwość zawarcia umowy innej niż umowa o dożywocie, umowy nienazwanej, na podstawie której zbywca przenosi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w zamian za opiekę. Umowa taka, której przedmiotem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, choć treścią przypomina umowę o dożywocie, nie jest ujęta w katalogu określonym w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a zatem nie podlega temu podatkowi.

Zawarcie umowy o dożywocie, to jest zbycie przez dożywotnika nieruchomości, nie jest opodatkowane podatkiem dochodowym (tak: Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r. II FPS 4/14). Nabycie nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie także nie jest opodatkowane podatkiem dochodowym.

Zbycie nieruchomości nabytej w wyniku umowy o dożywocie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W przypadku zbycia takiej nieruchomości przez nabywcę kosztem nabycia będą więc faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika. Różnica między przychodem ze zbycia, a tymi wydatkami stanowić będzie podstawę opodatkowania; tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 grudnia 2015 r. II FSK 2534/13 oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 czerwca 2016 r., II FSK 1418/14.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Notarialną w Krakowie przy ulicy Stefana Batorego 4/4 w celu przygotowania umowy o dożywocie. Kancelaria Notarialna ma duże doświadczenie w przygotowywaniu takich umów.