Kancelaria Notarialna – Notariusz Rafał Duszkiewicz przygotowuje umowy sprzedaży. Kancelaria mieści się w Krakowie przy ulicy Stefana Batorego 4/4.

Umowa sprzedaży jest umową uregulowaną przepisami Kodeksu cywilnego (umową nazwaną). Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W Kancelarii Notarialnej przy ulicy Batorego 4/4 notariusz Rafał Duszkiewicz sporządza umowy sprzedaży. Przedmiotem umowy sprzedaży może być każda rzecz i prawo zbywalne. Najczęściej notariusz sporządza umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych lub lokalowych, użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z uwagi, że w zakresie tych przedmiotów wymagana jest forma aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Nie ma natomiast przeszkód aby notariusz sporządził umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego innych przedmiotów, np. udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, akcji, ogółu praw i obowiązków w spółkach osobowych, rzeczy ruchomych i innych zbywalnych praw majątkowych – w każdym przypadku jeżeli strony tego sobie zażyczą.

Co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży?

W umowie sprzedaży należy wskazać i precyzyjnie opisać:

– strony umowy sprzedaży,

– przedmiot sprzedaży,

– opis wszystkich wpisów w księdze wieczystej, w szczególności w działach III i IV, chyba, że dla przedmiotu sprzedaży nie jest prowadzona księga wieczysta,

– istotne oświadczenia stron umowy, dotyczące ich osoby, a także sytuacji prawnej, majątkowej lub faktycznej, np. czy w lokalu mieszkalnym/budynku jednorodzinnym ktoś jest zameldowany, czy lokal mieszkalny/budynek jednorodzinny jest przedmiotem najmu, czy na nieruchomości ciążą jakieś długi lub ciężary, stan cywilny stron umowy, czy zawierali umowy majątkowe małżeńskie,

– essentialia negotii umowy sprzedaży, czyli najistotniejsze postanowienie umowy: sprzedający sprzedaje rzecz lub prawo (np. nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste), za określoną cenę wyrażoną kwotą w złotych polskich lub w innej walucie, a kupujący kupuje tę rzecz lub prawo (kto, komu, co i za ile sprzedaje),

– termin i sposób zapłaty ceny sprzedaży oraz oświadczenie strony kupującej o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 ustawy Kodeks postępowania cywilnego na rzecz strony sprzedającej co do terminowego wykonania obowiązku zapłaty,

– termin wydania nieruchomości oraz oświadczenie strony sprzedającej o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 ustawy Kodeks postępowania cywilnego na rzecz strony kupującej co do terminowego wykonania obowiązku wydania nieruchomości,

– wniosek wieczystoksięgowy składany przez notariusza w systemie teleinformatycznym.

Ponadto w takiej umowie sprzedaży notariusz zamieści pouczenie o skutkach podpisania aktu notarialnego, a w szczególności notariusz zwróci uwagę na odpowiednie przepisy między innymi następujących ustaw:

– ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

– ustawy kodeks karny skarbowy,

– ustawy kodeks cywilny,

– ustawy o podatkach i opłatach lokalnych,

– ustawy o charakterystyce energetycznej budynków,

– ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

– ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Ponadto w takiej umowie znajdzie się informacja o kosztach, na które składają się podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe i taksa notarialna.

W umowie sprzedaży kupujący mogą też ustanowić hipotekę na nabywanej nieruchomości na rzecz banku udzielającego kredytu na sfinansowanie zakupu.

Jakie stosowane są zabezpieczenia w umowach sprzedaży?

W umowach sprzedaży prawidłowe wykonanie obowiązków stron może być zabezpieczone dodatkowymi postanowieniami. Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem w umowach jest oświadczenie strony kupującej o poddaniu siebie egzekucji co do terminowego obowiązku zapłaty ceny i dla równowagi, strona sprzedająca poddaje siebie egzekucji co do obowiązku terminowego wydania przedmiotu umowy.

Oczywiście nie zawsze takie zabezpieczenia są dla stron wystarczające, stąd też zawarcie umowy sprzedaży może być uzależnione od wpłacenia na depozyt notarialny naszej Kancelarii środków pieniężnych na pokrycie ceny sprzedaży. W takiej sytuacji kupujący powinien przelać na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej środki pieniężne, tak aby były zaksięgowane na rachunku notariusza przed umówionym terminem zawarcia umowy sprzedaży w kancelarii notarialnej. Wpłata na depozyt notarialny jest warunkiem przystąpienia do umowy sprzedaży i jej zawarcia. Z przyjęcia środków pieniężnych notariusz spisuje protokół. Po zawarciu umowy sprzedaży notariusz wypłaca niezwłocznie (na ogół tego samego dnia albo następnego roboczego) środki pieniężne na rachunek bankowy sprzedającego wskazany w umowie sprzedaży.

W przypadku bardziej skomplikowanych stanów prawnych strony mogą ustalić odroczone terminy płatności uzależnione od spełnienia dodatkowych okoliczności, np. dostarczenia dokumentów lub wydania nieruchomości. Także dopuszczalne jest stosowanie w takich umowach kar umownych za niewykonanie zobowiązań niepieniężnych.

Notariusz Rafał Duszkiewicz indywidualnie analizuje każdą sprawę, przygotowuje umowy uwzględniając okoliczności dotyczące stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości wynikającego z księgi wieczystej, a także przekazanych mu dokumentów lub złożonych oświadczeń.

Wymagane dokumenty do umowy sprzedaży

W zależności od tego co jest przedmiotem umowy sprzedaży inny rodzaj dokumentów będzie wymagany. Najlepiej skontaktować z naszą kancelarią i przekazać nam podstawowe dokumenty i informacje o nieruchomości i na tej podstawie przygotujemy listę dokumentów potrzebnych do umowy sprzedaży.

Wystarczy znać numer księgi wieczystej – jeśli dla danej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta oraz przekazać nam kopię podstawy nabycia (to może być: wypis aktu notarialnego, wypis aktu poświadczenia dziedziczenia, odpis postanowienia sądowego, decyzja administracyjna, akt własności ziemi, zaświadczenie ze zbioru dokumentów, etc.). To będzie wystarczające aby wskazać Państwu jakie dokumenty należy zebrać do umowy sprzedaży i ewentualnie na co należy zwrócić uwagę.

Standardowe dokumenty do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego

Do umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny wymagane są standardowo następujące dokumenty:

1/ zaświadczenie wydane przez podmiot zarządzający nieruchomością wspólną stwierdzające brak zaległości w płatności przypadających na lokal mieszkalny kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat eksploatacyjnych,

2/ zaświadczenie wydane przez właściwy organ (wójta gminy, burmistrza, prezydenta miasta), z którego będzie wynikało, że w lokalu mieszkalnym nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub na pobyt czasowy,

3/ świadectwo charakterystyki energetycznej sporządzone przez uprawnioną osobę dla lokalu mieszkalnego,

4/ oraz do wglądu podstawę nabycia – np.: wypis aktu notarialnego, wypis aktu poświadczenia dziedziczenia czy postanowienie sądowe (dotyczące dziedziczenia, działu spadku, zniesienia współwłasności, podziału majątku), na podstawie której nastąpiło nabycie lokalu.

Ponadto w konkretnych sytuacjach mogą być jeszcze wymagane inne dokumenty, np. zaświadczenie z urzędu skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Dokumenty do umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Do umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wymagane są następujące dokumenty:

1/ zaświadczenie wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z którego będzie wynikało między innymi, że osoba zbywcy jest uprawniona z tytułu przysługującego jej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz z którego będzie wynikał opis lokalu stanowiący podstawę wpisu w księdze wieczystej, a także stwierdzające brak zaległości w płatności przypadających na przedmiotowy lokal kosztów i opłat eksploatacyjnych,

3/ świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego,

4/ podstawa nabycia tego prawa –np.: wypis aktu notarialnego, wypis aktu poświadczenia dziedziczenia, przydział lokalu mieszkalnego czy postanowienie sądowe (dotyczące dziedziczenia, działu spadku, podziału majątku), na podstawie której nastąpiło nabycie prawa do lokalu.

Ponadto w konkretnych sytuacjach mogą być jeszcze wymagane inne dokumenty, np. zaświadczenie z urzędu skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Dokumenty do umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Do umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wymagane są następujące dokumenty:

1/ aktualny wypis z rejestru gruntów dla działek będących przedmiotem umowy, z klauzulą do dokonania wpisu w księdze wieczystej,

2/ aktualne zaświadczenie wydane przez właściwy organ, z którego będzie wynikało jakie jest przeznaczenie działek będących przedmiotem umowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

4/ aktualne zaświadczenie wydane przez właściwy organ, z którego będzie wynikało, czy działki będące przedmiotem umowy są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu jak również decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

5/ aktualne zaświadczenie wydane przez właściwy organ, z którego będzie wynikało, czy działki będące przedmiotem umowy są objęte obszarem rewitalizacji lub Specjalną Strefą Rewitalizacji,

6/ oraz do wglądu podstawę nabycia – np.: wypis aktu notarialnego, wypis aktu poświadczenia dziedziczenia czy postanowienie sądowe (dotyczące dziedziczenia, działu spadku, zniesienia współwłasności, podziału majątku), na podstawie której nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przypadku gdy konieczne jest założenie dla działki księgi wieczystej to wymagany będzie także wyrys z mapy ewidencyjnej dla tej działki, z klauzulą do wpisu w księdze wieczystej.

Ponadto w konkretnych sytuacjach mogą być jeszcze wymagane inne dokumenty, np. zaświadczenie z urzędu skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.